Wieder eine neue Wendung bei Schönheitsreparaturen / Renovierungspflichten

Ursprünglich ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich ist. Deshalb hat er in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB niedergelegt, dass der Vermieter die Mietsache nicht nur dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten hat. Findige Vermieter haben diese Pflicht im Mietvertrag dann auf den Mieter abgewälzt. Der Bundesgerichtshof hat dies lange Zeit relativ unkritisch hingenommen. Erst kurz nach dem Beginn des neuen Jahrtausends hat der Bundesgerichtshof nach und nach seine Rechtsprechung geändert. Viele Standartklauseln, die zum Teil sehr genau geregelt haben wann und in welchem Maß welche Renovierungspflicht den Mieter treffen sollen, wurden dann als unwirksam angesehen. Diese Wendungen waren auch von Experten so nicht vorhergesehen worden. Eine der größeren Wendungen in der jüngeren Vergangenheit hat dann am 18. März 2015 stattgefunden (VIII ZR 185/14). An diesem Tag hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Abwälzen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen über AGB unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert dem Mieter überlassen wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat. Der Ausgleich ist nach dem Dafürhalten des Bundesgerichtshofs angemessen, wenn der Mieter so gestellt würde, als wäre die Wohnung renoviert übergeben worden. War dies nicht der Fall, dann trifft den Mieter beim Auszug keine Pflicht zur Renovierung der Wohnung. Ungeklärt blieb allerdings die Frage, wer in diesen Fällen während der Mietzeit für die Renovierung zuständig ist. Gilt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dann wiederum unbeschränkt? Dies würde bedeuten, dass der Vermieter dann auch für die Renovierung der Wohnung während der Mietzeit zuständig wäre!

Sachverhalt

Der Mieter mietete die streitgegenständliche Wohnung unrenoviert im Jahre 1992 an. Später verlangte der Vermieter dann die Zustimmung zur Mieterhöhung. Da der Mieter diese nicht erteilte, erhob der Vermieter Klage. Im Wege der Widerklage machte der Mieter gegenüber dem Vermieter geltend, dass dieser seine Wohnung renovieren müsse. Das Amtsgericht gab dem Mieter auf ganzer Linie Recht. Im Berufungsverfahren beim Landgericht wendete sich der Vermieter nur noch gegen die Renovierungspflicht. Aber auch das Landgericht gab dem Mieter Recht.

Halbe – Halbe

Am 8. Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof dann entschieden, dass der Vermieter nicht ohne weiteres zur Renovierung der Wohnung während des laufenden Mietvertrages verpflichtet ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (VIII ZR 270/18)!

Der Bundesgerichtshof hat das Landgericht bestätigt, soweit es um die Frage ging, ob die im Mietvertrag enthaltene allgemeine Geschäftsbedingung, die eine Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter vorsah, unwirksam ist, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Allerdings hatte das Landgericht aus Sicht des Bundesgerichtshofs übersehen, dass der Mieter beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er die Wohnung unrenoviert übernehmen wird. Insofern ist der Zustand, in dem der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wohnung eigentlich erhalten müsste, genau der Zustand, in dem sich die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe befand. Da es jedoch praktisch unmöglich ist eine Wohnung in genau den gleichen Abnutzungszustand zu versetzen, in dem sie sich im Falle einer unrenovierten Übergabe befunden hat, besteht aus Sicht des Bundesgerichtshofs keine uneingeschränkte Verpflichtung des Vermieters zur Renovierung der Wohnung während der Miet­zeit. Denn dann würde der Vermieter dem Mieter etwas zukommen lassen, worauf der Mieter in dieser Form keinen Anspruch hat. Um einen interessengerechten Ausgleich herbeizuführen hat der Bundesgerichtshof dann festgelegt, dass Mieter und Vermieter hälftig zur Tragung der durch die Renovierung entstehenden Kosten verpflichtet sind, wenn der Mieter eine Renovierung durch den Vermieter wünscht.

Fazit

Auf den ersten Blick ein salomonisches Urteil, welches aber von den Vertretern beider Interessengruppen durchaus mit Kritik bedacht wurde. Die Mieterseite geht davon aus, dass Mieter regelmäßig auf die Geltendmachung ihrer Rechte in vergleichbaren Situationen verzichten werden, da sie Streit über die Höhe der Kostentragung vermeiden wollen. Im Gegensatz dazu hält die Vermieterseite dieses Urteil für eine ungerechtfertigte Besserstellung der Mieter, die zu einer unbilligen Belastung der Vermieter führt.

Die Zeit wird zeigen, ob zahlreiche Mieter tatsächlich von diesem Recht Gebrauch machen, wenn ihnen die Wohnung ursprünglich in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und sie keinen Ausgleich dafür erhalten haben. Sollten Mieter dann von diesem Recht Gebrauch machen, dann wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Streit darüber entstehen, ob die Kosten, die vom Vermieter verursacht wurden, tatsächlich angemessen waren. In der Sache eigentlich nichts Neues. Diese Frage wird von den Gerichten auch heute schon häufig beantwortet, wenn der Mieter beim Auszug seiner Pflicht zur Renovierung der Wohnung nicht nachgekommen war.

Der Entscheidung kann man leider nicht zweifelsfrei entnehmen, ob der Mieter in einer vergleichbaren Situation eine hälftige Kostenbeteiligung fordern kann, wenn er z.B. die Renovierung selbst vornimmt und nur die Kosten der Verbrauchsmaterialien gegenüber dem Vermieter geltend macht. Vielleicht hat der Bundesgerichtshof demnächst die Chance auch diese Frage zu klären.

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Übergabeprotokolle, zumeist ungenügend

Der Auszug aus einer Mietwohnung oder einem angemieteten Ladenlokal steht an und in diesem Zusammenhang stellt sich dann für beide Parteien des Mietvertrages die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe der Vermieter gegenüber dem Mieter Ansprüche geltend machen kann. Können sich Vermieter und Mieter dann beim Auszug nicht darüber einigen, ob der Mieter dem Vermieter noch etwas zu ersetzen hat, dann ist ein Rechtsstreit vor dem zuständigen Gericht häufig unausweichlich. Typische Fragestellungen sind dann, ob der Vermieter die Kaution einbehalten darf, der Mieter darüber hinaus Schadenersatz zu leisten hat oder ob der Mieter seiner Renovierungspflicht in einem ausreichenden Maße nachgekommen ist. In diesem Zusammenhang wird dann unter Umständen zu klären sein,

  • Wie sah die Wohnung / das Ladenlokal bei der Übernahme durch den Mieter aus?
  • Wie sah die Wohnung / das Ladenlokal bei der Rückgabe an den Vermieter aus?
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Welche Rolle spielt der Kindeswille bei Entscheidungen, die das Sorge- oder Umgangsrecht betreffen?

Trennen sich die Eltern minderjähriger Kinder im Streit, dann gelingt es ihn häufig nicht die gemeinsamen Kinder aus diesem Streit herauszuhalten. Sie werden sich dann häufig auch nicht einig darüber, wie das Sorge- und/oder Umgangsrecht ausgeübt werden soll. In den dann notwendigen gerichtlichen Verfahren stellt sich mitunter die Frage, welche Rolle dem Kindeswillen beizumessen ist. In zwei Rechtsstreitigkeiten, die dieselbe Familie betrafen, konnte der Bundesgerichtshof hierzu am 27.11.2019 Stellung nehmen (XII ZB 511/18, XII ZB 512/18). In diesem Zusammenhang konnte er auch noch einige interessante Ausführungen zu der Frage, wann vom Gericht das Wechselmodell angeordnet werden kann, machen.

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Welchen Beweiswert hat eine E-Mail?

Die E-Mail ist immer noch eine der großen Errungenschaften unserer Zeit. Sie ist vielseitiger als ein klassischer Brief und deutlich schneller. Theoretisch kann man E-Mails überall empfangen und schreiben. Man kann umfangreiche Anhänge mitschicken. Dies dürfte auch der Grund sein, warum auch im Geschäftsalltag die E-Mail einen Großteil des normalen Briefverkehrs obsulet gemacht hat. Doch ist die E-Mail auch dann eine gute Wahl, wenn Sie den Zugang einer Mitteilung vor Gericht beweisen müssen?

Um dieser Fragestellung näher auf den Grund zu gehen, wollen wir zwei Beispiele betrachten, die aus verschiedenen Rechtsbereichen stammen:

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Ist nur tatsächlich gezahlter Kindesunterhalt bei der Unterhaltsberechnung relevant?

Die Berechnung von Unterhaltsansprüchen ist zumeist schwierig, wenn der Unterhaltsverpflichtete gegenüber mehreren Kindern aus verschiedenen Beziehungen unterhaltspflichtig ist. Die Schwierigkeit besteht in der Regel nicht nur darin, dass zum Teil erheblich abweichende Meinungen darüber, in welcher Höhe Unterhalt zu leisten ist, unter einen Hut zu bringen sind. Rechtlich schwierig wird es zudem, wenn für einzelne Kinder weniger als der rechnerisch relevante oder gar kein Unterhalt gezahlt wird. In diesen Fällen ist dann die von den verschiedenen Oberlandesgerichten zum Teil unterschiedlich beantwortete Frage zu berücksichtigen, ob bei der Berechnung der Unterhaltspflichten nur der tiulierte und/oder der tatsächlich gezahlte oder auch der quotal den einzelnen Kindern zustehende Unterhalt zu berücksichtigen ist. Zum besseren Verständnis soll folgendes Beispiel dienen:

Der Unterhaltsverpflichtete (UV) hat zwei Kinder, die verschiedene Mütter haben. K 1) erhält schon seit längerem keinen Unterhalt vom UV und zu seinen Gunsten besteht auch kein Unterhaltstitel. K 2) begehrt Unterhalt vom UV. Der UV will bei der Berechnung des Unterhalts für K 2) den Unterhalt, den er eigentlich K 1) zahlen müsste, berücksichtigen lassen. K 2) lehnt dies natürlich ab, da dies zumindest bei einem Mangelfall (= der UV ist nicht in der Lage den Mindestunterhalt nach der Düsseldorfer Tabelle für beide Kinder aufzubringen) zu einer Minderung seines Unterhaltsanspruchs führen würde (konkrete Beispiele kommen unten).

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 22.05.2019 (XII ZB 613/16) diese Frage geklärt und festgestellt, dass nur der tiulierte und/oder der tatsächlich gezahlte gezahlte Unterhalt relevant sind.

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Die Beschreibung eines Kaufgegenstandes kann eigentlich nie lang genug sein

Es spielt keine Rolle, ob Sie privat ein gebrauchtes Auto kaufen oder für Ihren Gewerbebetrieb eine komplexe Produktionsmaschine. Im Regelfall schließen sie hierfür einen schriftlichen Vertrag ab. Der schriftliche Vertrag soll Ihnen Sicherheit geben, dass dort alle maßgeblichen Punkte, die für beide Seiten relevant sind, geregelt werden. Im Internet kann man für eine Vielzahl von Verträgen Vertragsmuster abrufen. Was jedoch die wenigsten bedenken ist, dass der wichtigste Teil eines Vertrages, in keinem Vertragsmuster vorgegeben werden kann. Denn der wichtigste Teil eines Vertrages ist die genaue Beschreibung der Leistung, die von einer der beiden Parteien erbracht werden soll und wofür sie später auch Geld erhalten will.
Bei der überwiegenden Mehrzahl der Verträge, die schriftlich niedergelegt werden, fällt die Leistungsbeschreibung im Regelfall erstaunlich kurz aus. Vieles was die Parteien vor der Niederschrift des Vertrages besprochen haben, lässt sich in der schriftlich festgehaltenen Leistungsbeschreibung nicht wiederfinden. Wird dann nach der Auslieferung des Gegenstandes festgestellt, dass eine zumindest mündlich besprochene Eigenschaft fehlt, dann kann es für den Käufer/Besteller sehr schwierig werden zu beweisen, dass das Vorliegen dieser Eigenschaft ein essenzieller Bestandteil des Vertrages ist. Diese schmerzliche Erfahrung musste auch der Besteller einer Verpackungsmaschine machen, in dessen Rechtsstreit der Bundesgerichtshof am 20.03.2019 (VIII ZR 213/18) sein Urteil gesprochen hat.

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Müssen Eltern Schadenersatz leisten, wenn sie das Sparbuch ihres Kindes plündern?

Das Eltern schon für sehr junge Kinder Sparbücher anlegen, ist nicht ungewöhnlich. Der Zweck, den Sie damit verfolgen, ist sehr unterschiedlich. Teilweise soll hier für eine gute Ausbildung gespart werden, teilweise soll das Kind einfach ab einem gewissen Alter die Möglichkeit haben, über einen nicht unbeträchtlichen Betrag verfügen zu können. Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass Eltern Beträge von einem solchen Sparbuch abheben, wenn es aus ihrer Sicht wirtschaftlich notwendig ist. Im Regelfall werden sie sich dabei nicht die Frage stellen, ob sie gegebenenfalls Schadenersatz leisten müssen, wenn sie den entnommenen Betrag nicht wieder dem Sparbuch zuführen. Jüngst hatte jedoch der Bundesgerichtshof die Chance dazu Stellung zu nehmen, ob ein Kind einen Anspruch gegenüber seinen Eltern hat, von einem für das Kind angelegten Sparbuch entnommene Beträge erstatt zu bekommen (Urteil vom 17. Juli 2019, XII ZB 425/18).

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Es kann teuer werden, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verweigert

Die Frage, ob Mängel vorliegen, dürfte bei Mietverhältnissen das Streitthema Nr. 1 sein. Dies dürfte unter anderem daran liegen, dass für beide Seiten des Mietverhältnisses eine Menge davon abhängt. Für den Mieter geht es zumeist um nicht unerhebliche Einschränkungen der Gebrauchsmöglichkeiten der Mietsache. Für den Vermieter geht es um seine Mieteinnahmen. Für diesen ist es insbesondere misslich, dass aus Sicht des Bundesgerichtshofs für die Berechnung der Höhe des maßgeblichen Minderungsbetrages nicht der Nettomietzins, sondern der Mietzins einschließlich der vereinbarten Nebenkosten maßgeblich ist. Allerdings ist es in der Praxis schwierig die angemessene Höhe des Minderungsbetrages zu bestimmen. Gleiches gilt auch für ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht, welches der Mieter neben der Mietminderung geltend machen kann. Man kann sagen, dass die Bestimmung dieser Beträge miunter etwas von Kaffeesatzlesen hat. Insbesondere wenn der Streit über das Vorliegen von Mängeln sich schon über einige Zeit hinzieht, ist auf Seiten des Mieters zu befürchten, dass er das Ausmaß der Mängel nicht mehr beweisen kann, wenn der Vermieter ankündigt, die Mängel beseitigen lassen zu wollen. Vor diesem Hintergrund ist dann die Frage zu beantworten, ob der Mieter die Beseitigung der Mängel zumindest solange verweigern kann, bis er in der Lage war die entsprechenden Beweise in einem ausreichenden Maße zu sichern. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. April 2019 (VIII ZR 12/18) bestimmt, dass ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht mit sofortiger Wirkung entfällt, wenn der Mieter den Vermieter an der Beseitigung der Mängel hindert.

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Die arglistige Täuschung bei Haus- / Grundstückskaufverträgen

Wie Ihnen sicherlich bekannt ist, müssen Haus-/Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden. Im Rahmen des Beurkundungsverfahrens hat der Notar den an dem Vertrag beteiligten Personen/Parteien den Text des Vertrages laut vorzulesen und gebenenfalls zu erläutern. Dies dient dem Zweck, die Parteien vor übereilten Entscheidungen bei wirtschaftlich tiefgreifenden Maßnahmen zu bewahren. Trotz der Tatsache, dass der Notar den Text des Vertrages vollständig vorliest, werden rechtlich nicht vorgebildete Personen häufig den Inhalt des vom Notars verlesenen Textes nicht vollständig erfassen und trotzdem keine Fragen zum Inhalt der einzelnen Klauseln stellen. Dass dies problematisch werden kann, zeigt ein vom Bundesgerichtshof ( Urteil vom 22. April 2016, Az.: V ZR 23/15 ) entschiedener Rechtsstreit.

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Der „böse“ Notarvertrag

Bei bestimmten Arten von Rechtsgeschäften sind Formvorschriften einzuhalten. Insbesondere bei Verträgen, die die Übertragung von Grundeigentum zum Gegenstand haben, ist eine notarielle Beurkundung des Vertragsschlusses notwendig. Dadurch soll unter anderem gewährleistet werden, dass die Parteien des entsprechenden Kaufvertrages nicht überhastet handeln und sie sollen die Möglichkeit haben, sich die vertraglichen Vereinbarungen von einer mit dem Recht vertrauten Person (Notar) erläutern zu lassen. Da die Parteien eines solchen Kaufvertrags also die Möglichkeit haben, sich über die rechtliche Tragweite durch die Erläuterungen des Notars klar zu werden, ist es nach dem Abschluss des Notarvertrags für die Parteien auch schwieriger in einem Rechtsstreit zu behaupten, dass der Notarvertrag den Willen der Parteien nicht richtig wiedergibt. Dies zeigt der folgende, vom Bundesgerichtshof entschiedene Rechtsstreit (Urteil vom 10. Juni 2016, Az.: V ZR 295/14).

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