Archives September 2020

Wieder eine neue Wendung bei Schönheitsreparaturen / Renovierungspflichten

Ursprünglich ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich ist. Deshalb hat er in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB niedergelegt, dass der Vermieter die Mietsache nicht nur dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten hat. Findige Vermieter haben diese Pflicht im Mietvertrag dann auf den Mieter abgewälzt. Der Bundesgerichtshof hat dies lange Zeit relativ unkritisch hingenommen. Erst kurz nach dem Beginn des neuen Jahrtausends hat der Bundesgerichtshof nach und nach seine Rechtsprechung geändert. Viele Standartklauseln, die zum Teil sehr genau geregelt haben wann und in welchem Maß welche Renovierungspflicht den Mieter treffen sollen, wurden dann als unwirksam angesehen. Diese Wendungen waren auch von Experten so nicht vorhergesehen worden. Eine der größeren Wendungen in der jüngeren Vergangenheit hat dann am 18. März 2015 stattgefunden (VIII ZR 185/14). An diesem Tag hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Abwälzen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen über AGB unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert dem Mieter überlassen wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat. Der Ausgleich ist nach dem Dafürhalten des Bundesgerichtshofs angemessen, wenn der Mieter so gestellt würde, als wäre die Wohnung renoviert übergeben worden. War dies nicht der Fall, dann trifft den Mieter beim Auszug keine Pflicht zur Renovierung der Wohnung. Ungeklärt blieb allerdings die Frage, wer in diesen Fällen während der Mietzeit für die Renovierung zuständig ist. Gilt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dann wiederum unbeschränkt? Dies würde bedeuten, dass der Vermieter dann auch für die Renovierung der Wohnung während der Mietzeit zuständig wäre!

Sachverhalt

Der Mieter mietete die streitgegenständliche Wohnung unrenoviert im Jahre 1992 an. Später verlangte der Vermieter dann die Zustimmung zur Mieterhöhung. Da der Mieter diese nicht erteilte, erhob der Vermieter Klage. Im Wege der Widerklage machte der Mieter gegenüber dem Vermieter geltend, dass dieser seine Wohnung renovieren müsse. Das Amtsgericht gab dem Mieter auf ganzer Linie Recht. Im Berufungsverfahren beim Landgericht wendete sich der Vermieter nur noch gegen die Renovierungspflicht. Aber auch das Landgericht gab dem Mieter Recht.

Halbe – Halbe

Am 8. Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof dann entschieden, dass der Vermieter nicht ohne weiteres zur Renovierung der Wohnung während des laufenden Mietvertrages verpflichtet ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (VIII ZR 270/18)!

Der Bundesgerichtshof hat das Landgericht bestätigt, soweit es um die Frage ging, ob die im Mietvertrag enthaltene allgemeine Geschäftsbedingung, die eine Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter vorsah, unwirksam ist, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Allerdings hatte das Landgericht aus Sicht des Bundesgerichtshofs übersehen, dass der Mieter beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er die Wohnung unrenoviert übernehmen wird. Insofern ist der Zustand, in dem der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wohnung eigentlich erhalten müsste, genau der Zustand, in dem sich die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe befand. Da es jedoch praktisch unmöglich ist eine Wohnung in genau den gleichen Abnutzungszustand zu versetzen, in dem sie sich im Falle einer unrenovierten Übergabe befunden hat, besteht aus Sicht des Bundesgerichtshofs keine uneingeschränkte Verpflichtung des Vermieters zur Renovierung der Wohnung während der Miet­zeit. Denn dann würde der Vermieter dem Mieter etwas zukommen lassen, worauf der Mieter in dieser Form keinen Anspruch hat. Um einen interessengerechten Ausgleich herbeizuführen hat der Bundesgerichtshof dann festgelegt, dass Mieter und Vermieter hälftig zur Tragung der durch die Renovierung entstehenden Kosten verpflichtet sind, wenn der Mieter eine Renovierung durch den Vermieter wünscht.

Fazit

Auf den ersten Blick ein salomonisches Urteil, welches aber von den Vertretern beider Interessengruppen durchaus mit Kritik bedacht wurde. Die Mieterseite geht davon aus, dass Mieter regelmäßig auf die Geltendmachung ihrer Rechte in vergleichbaren Situationen verzichten werden, da sie Streit über die Höhe der Kostentragung vermeiden wollen. Im Gegensatz dazu hält die Vermieterseite dieses Urteil für eine ungerechtfertigte Besserstellung der Mieter, die zu einer unbilligen Belastung der Vermieter führt.

Die Zeit wird zeigen, ob zahlreiche Mieter tatsächlich von diesem Recht Gebrauch machen, wenn ihnen die Wohnung ursprünglich in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und sie keinen Ausgleich dafür erhalten haben. Sollten Mieter dann von diesem Recht Gebrauch machen, dann wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Streit darüber entstehen, ob die Kosten, die vom Vermieter verursacht wurden, tatsächlich angemessen waren. In der Sache eigentlich nichts Neues. Diese Frage wird von den Gerichten auch heute schon häufig beantwortet, wenn der Mieter beim Auszug seiner Pflicht zur Renovierung der Wohnung nicht nachgekommen war.

Der Entscheidung kann man leider nicht zweifelsfrei entnehmen, ob der Mieter in einer vergleichbaren Situation eine hälftige Kostenbeteiligung fordern kann, wenn er z.B. die Renovierung selbst vornimmt und nur die Kosten der Verbrauchsmaterialien gegenüber dem Vermieter geltend macht. Vielleicht hat der Bundesgerichtshof demnächst die Chance auch diese Frage zu klären.

Haben Sie fragen zum Mietrecht oder brauchen Sie Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Interessen in einer mietrechtlichen Angelegenheit? Wir helfen Ihnen gerne!

Schadensersatz wegen Vereitelung des Umgangsrechts?

Gibt es eine gerichtliche Entscheidung oder einen gerichtlich gebilligten Vergleich zum Umgangsrecht, dann können die Elternteile ohne Zustimmung des anderen Elternteils nur beim Vorliegen eines triftigen Grundes im Einzelfall davon abweichen. Wird eine dauerhafte Änderung begehrt, dann muss in jedem Fall gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Aber auch beim Vorliegen eines triftigen Grundes kann es angezeigt sein, das zuständige Gericht vor der „Vereitelung“ des Umgangsrechts im Einzelfall hinzuzuziehen. Mit der Frage, ob ein Elternteil Schadenersatz zu leisten hat, wenn er das Umgangsrecht des anderen Elternteils einseitig unterbindet, durfte sich im Mai 2020 das Kammergericht (18. Mai 2020, 13 UF 88/18) befassen.

Sachverhalt

Die Kindeseltern hatten sich auf eine gerichtlich gebilligte Umgangsvereinbarung geeinigt, die unter anderem vorsah, dass der Kindesvater die gemeinsamen Kinder in der Ferienzeit in den Urlaub mitnehmen kann. Anfang des Jahres 2016 genehmigte die Kindesmutter einen gemeinsamen Urlaub des Kindesvaters mit seinen Kindern in einem Ferienressort in Thailand. Daraufhin buchte der Kindesvater die entsprechende Reise. Vier Tage vor Reisebeginn kam es in Thailand, einige hundert Kilometer vom Zielort entfernt, zu vier Bombenanschlägen. Trotz der Bombenanschläge sah sich die Bundesregierung nicht veranlasst eine Reisewarnung auszusprechen. Allerdings war die Kindesmutter so beunruhigt, dass sie dem Kindesvater die Mitnahme der Kinder in das Urlaubsressort untersagte. Der Kindesvater kam trotzdem vorbei und holte die Kinder ab. Daraufhin kontaktierte die Kindesmutter das Familiengericht und beantragte eine Verfügung, die es dem Kindesvater untersagen sollte, die Kinder mit ins Ausland zu nehmen. Sie wurde daraufhin kurzfristig von der zuständigen Richterin angehört. Diese teilte ihr mit, dass ihr Antrag keine Aussicht auf Erfolg habe. Daraufhin hat die Kindesmutter dann den Antrag zurückgenommen.

Danach hat die Kindesmutter die Bundespolizei kontaktiert und diese aufgefordert, die Ausreise der Kinder zu unterbinden. Zur Begründung hat sie ausgeführt, dass sie eine Mitnahme der Kinder untersagt habe und dass aus ihrer Sicht eine zu große Gefahr aufgrund der vorgenannten Ereignisse bei dieser Reise für die Kinder bestehe. Die Bundespolizei verhinderte dann auch tatsächlich, dass der Kindesvater mit den Kindern ein Flugzeug besteigen konnte. Der Kindesvater erwirkte dann kurze Zeit danach eine gerichtliche Verfügung, die es ihm erlaubte die Reise anzutreten. Der Kindesvater trat dann mit den Kindern kurze Zeit später die Reise auch tatsächlich an. Das Kammergericht hatte dann im Anschluss daran zu entscheiden, ob die Kindesmutter dem Kindesvater die durch die Verhinderung des ersten Abflugs entstandenen Mehrkosten zu ersetzen hat.

Das unberechtigte Verhindern des Umgangsrechts kann teuer werden!

Das Kammergericht hat eine Schadensersatzpflicht der Kindesmutter bejaht. Es hat dem Kindesvater etwa 60 % des geforderten Gesamtbetrages zugesprochen (hier etwas mehr als 5.000,00 €). Aus Sicht des Kammergerichts gab es drei Anspruchsgrundlagen: §§ 1684, 280 Abs. 1 BGB; § 823 Abs. 1 BGB; § 826 BGB. Im Kern machte das Kammergericht der Kindesmutter zum Vorwurf, dass sie das Recht in die eigene Hand genommen hat, obwohl ihr das zuständige Familiengericht mitgeteilt hatte, dass der Kindesvater trotz der bekannten Umstände zur Mitnahme der Kinder in das Ferienressort berechtigt war.

Dies stellt aus Sicht des Kammergerichts nicht nur einen „einfachen“ Verstoß gegen die gerichtlich gebilligte Umgangsregelung dar (rechtlich gesehen ein schuldrechtähnliches, familienrechtliches Rechtsverhältnis, welches geeignet ist, eine Schadenersatzpflicht auszulösen). Vielmehr geht das Gericht sogar von einer sittenwidrigen Schädigung des Kindesvaters durch die Kindesmutter aus. Denn diese wusste, dass das Gericht zugunsten des Kindesvaters entscheiden würde und sie hat trotzdem die Bundespolizei dazu bewegt den Abflug der Kinder zu verhindern. Ihr muss bewusst gewesen sein, dass dies zu einem nicht unbeträchtlichen finanziellen Schaden beim Kindesvater führen wird. Denn eine so kurze Zeit vor dem Antritt einer Urlaubsreise ist es dem Kindesvater nicht mehr möglich die Reise zu stornieren, ohne das dadurch beträchtliche Kosten anfallen. Dies hat die Kindesmutter zumindest billigend in Kauf genommen, um das von ihr angestrebte Ziel zu erreichen. Sie hat also vorsätzlich den Schaden beim Kindesvater verursacht.

Fazit

Viel zu häufig tragen Eltern ihre Streitigkeiten auf dem Rücken der Kinder aus. Gerade das Umgangsrecht bietet in diesem Zusammenhang einige Möglichkeiten für den betreuenden Elternteil, dem anderen Elternteil zu schaden. Sollte dies zu offensichtlich geschehen, können Gerichte Ordnungsmaßnahmen wie z.B. die Verhängung eines Ordnungsgeldes veranlassen. Darüber hinaus können die Gerichte aber auch Schadenersatzansprüche des Elternteils, dem durch die Vereitelung des Umgangsrechts ein nachvollziehbarer finanzieller Schaden entstanden ist, zusprechen. Dies kann mitunter teuer werden, wie das oben genannte Beispiel zeigt.

Wir helfen Ihnen gerne, sollten Sie Fragen zum Umgangs- oder Sorgerecht haben oder Hilfe bei der Durchsetzung Ihrer Interessen benötigen.

Das Jobcenter muss wegen eines Mietkautionsdarlehens mit 10 % des Regelbedarfs aufrechnen

Muss ein Bezieher von Leistungen nach dem SGB-II (Hartz IV) umziehen, dann stellt sich regelmäßig die Frage, wer die damit einhergehenden Kosten zu tragen hat. Die zur Beantwortung dieser Frage maßgeblichen Regelungen sind in § 22 Abs. 6 SGB II zu finden. Danach können bei vorheriger Zusicherung durch das Jobcenter Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten als Bedarf anerkannt werden. Dies bedeutet, dass die Kosten in voller Höhe vom Jobcenter übernommen werden und nicht vom Leistungsempfänger zurückgezahlt werden müssen.

Die Kosten, die für eine Mietkaution entstehen, gehören allerdings nicht zu den Wohnungsbeschaffungs- oder Umzugskosten. Deshalb stellen sie in § 22 Abs. 6 SGB II einen eigenen Regelungskomplex dar. Zwar können die Jobcenter auch hier die Kosten in voller Höhe übernehmen. Im letzten Satz von § 22 Abs. 6 SGB II ist jedoch geregelt, dass Aufwendungen für Mietkautionen oder Genossenschaftsanteile im Regelfall als Darlehen erbracht werden sollen. Wird die Mietkaution als Darlehen gewährt, dann muss das Jobcenter gem. § 42a Abs. 2 SGB II das Darlehen tilgen, indem es im Folgemonat der Auszahlung des Darlehens 10 % des maßgeblichen Regelbedarfs einbehält. Das Bundessozialgericht durfte sich am 28.11.2018 (B 14 AS 31/17 R) mit der Frage beschäftigen, ob die vorgenannte Regelungssystematik nicht in verfassungswidriger Weise die Leistungsansprüche der Leistungsbezieher einschränkt.

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