Es kann teuer werden, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verweigert

Die Frage, ob Mängel vorliegen, dürfte bei Mietverhältnissen das Streitthema Nr. 1 sein. Dies dürfte unter anderem daran liegen, dass für beide Seiten des Mietverhältnisses eine Menge davon abhängt. Für den Mieter geht es zumeist um nicht unerhebliche Einschränkungen der Gebrauchsmöglichkeiten der Mietsache. Für den Vermieter geht es um seine Mieteinnahmen. Für diesen ist es insbesondere misslich, dass aus Sicht des Bundesgerichtshofs für die Berechnung der Höhe des maßgeblichen Minderungsbetrages nicht der Nettomietzins, sondern der Mietzins einschließlich der vereinbarten Nebenkosten maßgeblich ist. Allerdings ist es in der Praxis schwierig die angemessene Höhe des Minderungsbetrages zu bestimmen. Gleiches gilt auch für ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht, welches der Mieter neben der Mietminderung geltend machen kann. Man kann sagen, dass die Bestimmung dieser Beträge miunter etwas von Kaffeesatzlesen hat. Insbesondere wenn der Streit über das Vorliegen von Mängeln sich schon über einige Zeit hinzieht, ist auf Seiten des Mieters zu befürchten, dass er das Ausmaß der Mängel nicht mehr beweisen kann, wenn der Vermieter ankündigt, die Mängel beseitigen lassen zu wollen. Vor diesem Hintergrund ist dann die Frage zu beantworten, ob der Mieter die Beseitigung der Mängel zumindest solange verweigern kann, bis er in der Lage war die entsprechenden Beweise in einem ausreichenden Maße zu sichern. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. April 2019 (VIII ZR 12/18) bestimmt, dass ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht mit sofortiger Wirkung entfällt, wenn der Mieter den Vermieter an der Beseitigung der Mängel hindert.

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Wie kann man die aus einem Gewerberaummietverhältnis resultierende Betriebspflicht vollstrecken?

Mietverträge die zwischen den Betreibern von Einkaufszentren und deren gewerblichen Mietern abgeschlossen werden, enthalten regelmäßig Regelungen zur Betriebspflicht. Aus Sicht der Vermieter sind diese Regelungen essenziell, um einen hohen Grad an Attraktivität des Einkaufszentrums aufrechterhalten zu können. Denn leerstehende Ladenlokale erwecken bei Kunden den Eindruck der mangelnden Attraktivität des Einkaufszentrums und können so zu einem Kundenrückgang führen, der sich negativ auf alle Mieter im Einkaufszentrum auswirkt. Allerdings stehen Mieter, die regelmäßig Verluste zu verzeichnen haben, ab einem gewissen Punkt vor der Frage, ob sie der im Mietvertrag enthaltenen Betriebspflicht noch nachkommen können, ohne Gefahr zu laufen insolvent zu werden. Das Oberlandesgericht Rostock ( Beschluss vom 22. August 2016, Az.: 3 W 53/16) hatte hatte die Chance sich mit der Frage zu befassen, ob und ggfs. wie eine Betriebspflicht vollstreckt werden kann:

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Besteht keine Renovierungspflicht für Mieter von Gewerberäumen, wenn die Räume unrenoviert übergeben wurden?

Für Mietverträge über Wohnräume hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 18. März 2015 ( Az.: VIII ZR 185/14 ) klargestellt, dass der Vermieter den Mieter nicht wirksam über im Mietvertrag enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichten kann, wenn die Mieträume unrenoviert übergeben wurden und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür gewährt hat. Was genau unter einem angemessenen Ausgleich zu verstehen ist, hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung offen gelassen und bisher hatte er auch noch keine Möglichkeit für eine Präzisierung.

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Steine statt Brot für Mieter von Wohnraum, wenn es um die Rückgabe der Kaution geht

Ein häufiger Streitpunkt nach der Beendigung von Mietverhältnissen ist die Frage, ob und wann der Vermieter eine vom Mieter eingebrachte Kaution zurückzugewähren hat. Zumindest die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution zurückhalten darf, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt „beantwortet“ (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 263/14). Weiterlesen