Wieder eine neue Wendung bei Schönheitsreparaturen / Renovierungspflichten

Wieder eine neue Wendung bei Schönheitsreparaturen / Renovierungspflichten

Ursprünglich ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich ist. Deshalb hat er in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB niedergelegt, dass der Vermieter die Mietsache nicht nur dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten hat. Findige Vermieter haben diese Pflicht im Mietvertrag dann auf den Mieter abgewälzt. Der Bundesgerichtshof hat dies lange Zeit relativ unkritisch hingenommen. Erst kurz nach dem Beginn des neuen Jahrtausends hat der Bundesgerichtshof nach und nach seine Rechtsprechung geändert. Viele Standartklauseln, die zum Teil sehr genau geregelt haben wann und in welchem Maß welche Renovierungspflicht den Mieter treffen sollen, wurden dann als unwirksam angesehen. Diese Wendungen waren auch von Experten so nicht vorhergesehen worden. Eine der größeren Wendungen in der jüngeren Vergangenheit hat dann am 18. März 2015 stattgefunden (VIII ZR 185/14). An diesem Tag hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Abwälzen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen über AGB unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert dem Mieter überlassen wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat. Der Ausgleich ist nach dem Dafürhalten des Bundesgerichtshofs angemessen, wenn der Mieter so gestellt würde, als wäre die Wohnung renoviert übergeben worden. War dies nicht der Fall, dann trifft den Mieter beim Auszug keine Pflicht zur Renovierung der Wohnung. Ungeklärt blieb allerdings die Frage, wer in diesen Fällen während der Mietzeit für die Renovierung zuständig ist. Gilt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dann wiederum unbeschränkt? Dies würde bedeuten, dass der Vermieter dann auch für die Renovierung der Wohnung während der Mietzeit zuständig wäre!

Sachverhalt

Der Mieter mietete die streitgegenständliche Wohnung unrenoviert im Jahre 1992 an. Später verlangte der Vermieter dann die Zustimmung zur Mieterhöhung. Da der Mieter diese nicht erteilte, erhob der Vermieter Klage. Im Wege der Widerklage machte der Mieter gegenüber dem Vermieter geltend, dass dieser seine Wohnung renovieren müsse. Das Amtsgericht gab dem Mieter auf ganzer Linie Recht. Im Berufungsverfahren beim Landgericht wendete sich der Vermieter nur noch gegen die Renovierungspflicht. Aber auch das Landgericht gab dem Mieter Recht.

Halbe – Halbe

Am 8. Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof dann entschieden, dass der Vermieter nicht ohne weiteres zur Renovierung der Wohnung während des laufenden Mietvertrages verpflichtet ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (VIII ZR 270/18)!

Der Bundesgerichtshof hat das Landgericht bestätigt, soweit es um die Frage ging, ob die im Mietvertrag enthaltene allgemeine Geschäftsbedingung, die eine Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter vorsah, unwirksam ist, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Allerdings hatte das Landgericht aus Sicht des Bundesgerichtshofs übersehen, dass der Mieter beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er die Wohnung unrenoviert übernehmen wird. Insofern ist der Zustand, in dem der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wohnung eigentlich erhalten müsste, genau der Zustand, in dem sich die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe befand. Da es jedoch praktisch unmöglich ist eine Wohnung in genau den gleichen Abnutzungszustand zu versetzen, in dem sie sich im Falle einer unrenovierten Übergabe befunden hat, besteht aus Sicht des Bundesgerichtshofs keine uneingeschränkte Verpflichtung des Vermieters zur Renovierung der Wohnung während der Miet­zeit. Denn dann würde der Vermieter dem Mieter etwas zukommen lassen, worauf der Mieter in dieser Form keinen Anspruch hat. Um einen interessengerechten Ausgleich herbeizuführen hat der Bundesgerichtshof dann festgelegt, dass Mieter und Vermieter hälftig zur Tragung der durch die Renovierung entstehenden Kosten verpflichtet sind, wenn der Mieter eine Renovierung durch den Vermieter wünscht.

Fazit

Auf den ersten Blick ein salomonisches Urteil, welches aber von den Vertretern beider Interessengruppen durchaus mit Kritik bedacht wurde. Die Mieterseite geht davon aus, dass Mieter regelmäßig auf die Geltendmachung ihrer Rechte in vergleichbaren Situationen verzichten werden, da sie Streit über die Höhe der Kostentragung vermeiden wollen. Im Gegensatz dazu hält die Vermieterseite dieses Urteil für eine ungerechtfertigte Besserstellung der Mieter, die zu einer unbilligen Belastung der Vermieter führt.

Die Zeit wird zeigen, ob zahlreiche Mieter tatsächlich von diesem Recht Gebrauch machen, wenn ihnen die Wohnung ursprünglich in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und sie keinen Ausgleich dafür erhalten haben. Sollten Mieter dann von diesem Recht Gebrauch machen, dann wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Streit darüber entstehen, ob die Kosten, die vom Vermieter verursacht wurden, tatsächlich angemessen waren. In der Sache eigentlich nichts Neues. Diese Frage wird von den Gerichten auch heute schon häufig beantwortet, wenn der Mieter beim Auszug seiner Pflicht zur Renovierung der Wohnung nicht nachgekommen war.

Der Entscheidung kann man leider nicht zweifelsfrei entnehmen, ob der Mieter in einer vergleichbaren Situation eine hälftige Kostenbeteiligung fordern kann, wenn er z.B. die Renovierung selbst vornimmt und nur die Kosten der Verbrauchsmaterialien gegenüber dem Vermieter geltend macht. Vielleicht hat der Bundesgerichtshof demnächst die Chance auch diese Frage zu klären.

Haben Sie fragen zum Mietrecht oder brauchen Sie Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Interessen in einer mietrechtlichen Angelegenheit? Wir helfen Ihnen gerne!

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