Es kann teuer werden, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verweigert

Es kann teuer werden, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verweigert

Die Frage, ob Mängel vorliegen, dürfte bei Mietverhältnissen das Streitthema Nr. 1 sein. Dies dürfte unter anderem daran liegen, dass für beide Seiten des Mietverhältnisses eine Menge davon abhängt. Für den Mieter geht es zumeist um nicht unerhebliche Einschränkungen der Gebrauchsmöglichkeiten der Mietsache. Für den Vermieter geht es um seine Mieteinnahmen. Für diesen ist es insbesondere misslich, dass aus Sicht des Bundesgerichtshofs für die Berechnung der Höhe des maßgeblichen Minderungsbetrages nicht der Nettomietzins, sondern der Mietzins einschließlich der vereinbarten Nebenkosten maßgeblich ist. Allerdings ist es in der Praxis schwierig die angemessene Höhe des Minderungsbetrages zu bestimmen. Gleiches gilt auch für ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht, welches der Mieter neben der Mietminderung geltend machen kann. Man kann sagen, dass die Bestimmung dieser Beträge miunter etwas von Kaffeesatzlesen hat. Insbesondere wenn der Streit über das Vorliegen von Mängeln sich schon über einige Zeit hinzieht, ist auf Seiten des Mieters zu befürchten, dass er das Ausmaß der Mängel nicht mehr beweisen kann, wenn der Vermieter ankündigt, die Mängel beseitigen lassen zu wollen. Vor diesem Hintergrund ist dann die Frage zu beantworten, ob der Mieter die Beseitigung der Mängel zumindest solange verweigern kann, bis er in der Lage war die entsprechenden Beweise in einem ausreichenden Maße zu sichern. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. April 2019 (VIII ZR 12/18) bestimmt, dass ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht mit sofortiger Wirkung entfällt, wenn der Mieter den Vermieter an der Beseitigung der Mängel hindert.

Was war geschehen?
Das streitgegenständliche Mietverhältnis bestand seit 1998. Seit 1999 minderten die Beklagten die Miete wegen diverser Mängel. Die Klägerin erwirbt die Liegenschaft im Juni 2014. Im Dezember 2010 entscheidet das Landgericht Dresden, dass für den Zeitraum Januar 2003 – April 2008 die Beklagten berechtigt waren die Miete von Mai – September in Höhe von 25 % und von Oktober – April in Höhe von 35 % zu mindern. In einem Folgerechtsstreit entscheidet das Landgericht Dresden im Februar 2017, dass die Beklagten für den Zeitraum November 2010 – September 2012 berechtigt waren die Miete in den Monaten Mai – September um jeweils 10 % und in den Monaten Oktober – April um jeweils 20 % zu mindern. Gegenstand des Verfahrens, welches der Bundesgerichtshof entscheiden durfte, war der Ausspruch von 6 außerordentlichen fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigungen ab dem Monat Dezember 2015. Dabei ging es um Mietzahlungen für den Zeitraum April 2014 – Mai 2017. In diesem Zeitraum hatten die Beklagten einen Betrag von etwas mehr als 4.900,00 € einbehalten. Dem stand eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 785,00 € gegenüber.

Das Amtsgericht hat zugunsten der Klägerin entschieden. Danach waren die Beklagten verpflichtet die Wohnung zu räumen und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu tragen. Das Berufungsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verhilft dadurch dem Urteil des Amtsgerichts zur Bestandskraft.

Der Mieter ist verpflichtet dem Vermieter die Beseitigung der Mängel zu ermöglichen!
Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Ausspruch zumindest einer der fristlosen Kündigungen gem. § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB gerechtfertigt war. Vor diesem Hintergrund wurden die Beklagten verurteilt, die streitgegenständliche Wohnung zu räumen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Voraussetzungen der vorgenannten Normen lagen unzweifelhaft vor, da die Beklagten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten einen Betrag einbehalten hatten, der mehr als das zweifache der vertraglich vereinbarten Gesamtmiete betragen hat.

Die Beklagten hatten neben der vom Landgericht Dresden in einer vorherigen Entscheidung festgesetzten Minderungsbeträge weitere Beträge in Höhe von mehr als 50 % des verbleibenden Nettomietszinses einbehalten und diesen Einbehalt auf ein aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erwachsenes Leistungsverweigerungsrecht gestützt. Allerdings ist das Recht zur Leistungsverweigerung in dem Moment sofort weggefallen, als die Beklagten (Mieter) die Klägerin (Vermieterin) daran gehindert haben die streitgegenständlichen Mängel zu beseitigen. Ab diesem Zeitpunkt waren sie verpflichtet die aufgrund des Leistungsverweigerungsrechts einbehaltenen Beträge unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern an die Klägerin auszuzahlen. Da sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen waren und die dadurch aufgelaufenen Rückstände mehr als 4.900,00 € betragen haben, war die Klägerin berechtigt die fristlose Kündigung auszusprechen.

Der Einwand der Beklagten, dass sie die Beseitigung der Mängel nur verweigert haben, da in einem laufenden Prozess die Beweiserhebung über das Vorliegen der Mängel noch nicht abgeschlossen war, sah der Bundesgerichtshof als nicht durchgreifend an. Denn durch die Möglichkeit der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts wird in diesem Fall dem Mieter die Möglichkeit gegeben, neben der Minderung der Miete den Druck auf den Vermieter zu erhöhen, indem er einen weiteren Betrag einbehalten darf. Wenn der Vermieter dann jedoch die Mängel beseitigen will und der Mieter ihn daran hindert, dann hat der Vermieter zu erkennen gegeben, dass der Druck so groß war, dass er seinen Verpflichtungen nachkommen will. Hindert ihn der Mieter dann daran, dann handelt er treuwidrig und es ist ihm nicht mehr gestattet, weiterhin Druck zur Beseitigung der Mängel durch das Zurückbehalten von Geldern auf den Vermieter auszuüben.

Darüber hinaus lässt der Bundesgerichtshof erkennen, dass er ernstliche Zweifel daran hat, dass der Einbehalt eines Betrages von mehr als 4.900,00 €, der auf ein Leistungsverweigerungsrecht gestützt wurde, in diesem Fall angemessen war. Er betont in diesem Zusammenhang, dass es keine allgemeinen Bemessungsgrundsätze dafür gibt, bis zu welcher Höhe einem Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht zuzugestehen ist. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit mehrfach betont, dass immer dann von der Unangemessenheit der Ausübung eines Leistungsverweigerungsrechts auszugehen ist, wenn ohne zeitliche Begrenzung der vom Mieter einbehaltene Betrag eine Höhe erreicht, die dem mehrfachen Betrag der monatlichen Minderungsbeträge oder der Mangelbeseitigungskosten erreicht (siehe z.B. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2015, VIII ZR 288/14, Rdnr. 15).

Fazit
Fällt die Minderung durch den Mieter zu hoch aus, dann begibt er sich dadurch in die Gefahr dem Vermieter die Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses zu geben. Vor diesem Hintergrund wird dem Mieter geraten zunächst die Miete in voller Höhe zu begleichen und dem Vermieter mitzuteilen, dass man einen Teilbetrag nur unter Vorbehalt zahlt. Die Höhe des Teilbetrages ist konkret zu benennen und es ist dem Vermieter mitzuteilen, aufgrund welcher Mängel dieser Teilbetrag nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt wird. Ein gleichlautendes Verfahren macht allerdings beim Leistungsverweigerungsrecht keinen Sinn. Denn die Minderungsbeträge muss der Mieter nicht erstatten, wenn die Höhe der deswegen einbehaltenen Beträge angemessen war. Im Gegensatz dazu soll das Zurückbehaltungsrecht dem Mieter ein Druckmittel verschaffen. Reagiert der Vermieter, dann hat der Mieter sein Ziel erreicht und der Grund für das Leistungsverweigerungsrecht fällt weg. Der Mieter muss dann die deswegen einbehaltenen Beträge unverzüglich an den Vermieter auszahlen. Deshalb sollten die entsprechenden Beträge auch nicht verbraucht, sondern vom Mieter an die Seite gelegt werden, damit er dieser Verpflichtung zeitnah nachkommen kann.

Diese Entscheidung ist ein weiterer Beleg dafür, dass sich ein Mieter nicht zu viel Zeit damit lassen sollte das Ausmaß der Mängel gut zu dokumentieren. Denn der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung ganz klar zu erkennen gegeben, dass aus seiner Sicht eine Verweigerung der Mangelbeseitigung durch den Mieter vom Vermieter nicht hinzunehmen ist. Hat der Mieter von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch gemacht, dann muss er ab dem Zeitpunkt der Verweigerung die insofern einbehaltenen Beträge unverzüglich an den Vermieter zurückzahlen. Gelingt ihm dies nicht, dann droht ihm mitunter auch die fristlose Kündigung.

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof noch einmal ausgeführt, dass regelmäßig nur die Minderungsquote bzw. der ausgeurteilte Minderungsbetrag in Rechtskraft erwächst, nicht jedoch die Überlegungen des Gerichts, die zur Festsetzung dieser Beträge geführt haben. Insofern spielen diese Überlegungen hinsichtlich eines Rechtsnachfolgers eines Vermieters in einem Nachfolgeprozess keine Rolle. Etwas anderes gilt nur, wenn das Gericht diesbezüglich im Tenor Feststellungen gemacht hat. Insofern wird zukünftig zu überlegen sein, ob entsprechende Klagen um hierfür maßgebliche Feststellungsanträge zu erweitern sind. Dies wird in jedem Einzelfall mit dem betroffenen Mieter zu erörtern sein, da dadurch auch sein Kostenrisiko steigt.

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