Wie kann man die aus einem Gewerberaummietverhältnis resultierende Betriebspflicht vollstrecken?

Wie kann man die aus einem Gewerberaummietverhältnis resultierende Betriebspflicht vollstrecken?

Mietverträge die zwischen den Betreibern von Einkaufszentren und deren gewerblichen Mietern abgeschlossen werden, enthalten regelmäßig Regelungen zur Betriebspflicht. Aus Sicht der Vermieter sind diese Regelungen essenziell, um einen hohen Grad an Attraktivität des Einkaufszentrums aufrechterhalten zu können. Denn leerstehende Ladenlokale erwecken bei Kunden den Eindruck der mangelnden Attraktivität des Einkaufszentrums und können so zu einem Kundenrückgang führen, der sich negativ auf alle Mieter im Einkaufszentrum auswirkt. Allerdings stehen Mieter, die regelmäßig Verluste zu verzeichnen haben, ab einem gewissen Punkt vor der Frage, ob sie der im Mietvertrag enthaltenen Betriebspflicht noch nachkommen können, ohne Gefahr zu laufen insolvent zu werden. Das Oberlandesgericht Rostock ( Beschluss vom 22. August 2016, Az.: 3 W 53/16) hatte hatte die Chance sich mit der Frage zu befassen, ob und ggfs. wie eine Betriebspflicht vollstreckt werden kann:

Was war geschehen?
Der Beklagte hatte mit dem Kläger einen Mietvertrag über den Betrieb eines Kleidungsgeschäfts abgeschlossen. Dieser Gewerberaummietvertrag enthielt auch eine Verpflichtung zum Betreiben des Geschäfts von Montag bis Samstag in der Zeit von 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr. Im November 2015 erfuhr der Vermieter, dass im Ladenlokal des Mieters ein Aushang zu finden war, nachdem der Mieter ab dem 1. November 2015 keine Elektronic-Cash-Zahlungen mehr annehmen werde. Auf eine entsprechende Rückfrage des Vermieters teilt der Mieter mit, dass er aus betriebswirtschaftlichen Gründen seinen Geschäftsbetrieb zum 1. Januar 2016 einstellen werde. Daraufhin erwirkte der Vermieter beim zuständigen Landgericht Stralsund einen Beschluss, der dem Mieter aufgab, die aus dem Gewerberaummietvertrag resultierende Betriebspflicht einzuhalten. Trotzdem begann der Mieter mit dem Ausräumen des Ladenlokals. Daraufhin erwirkte der Vermieter am 30. Dezember 2015 eine einstweilige Verfügung, nach der der Mieter mit einem Zwangsgeld von bis zu 25.000 € oder, falls dieses nicht beigetrieben werden könne, ersatzweise mit Zwangshaft von 6 Monaten zu belegen sei, wenn er der aus dem Mietvertrag resultierende Betriebspflicht nicht nachkäme.

Die Betriebspflicht ist gemäß § 888 ZPO zu vollstrecken!
Das hiergegen vom Mieter eingelegte Rechtsmittel wurde vom Oberlandesgericht Rostock mit der folgenden Begründung im Wesentlichen zurückgewiesen:

Zunächst stellt das Oberlandesgericht Rostock fest, dass es sich bei der Durchsetzung der Betriebspflicht um eine unvertretbare Handlung handelt, die gemäß § 888 ZPO nur durch die Verhängung von Zwangsgeld und gegebenenfalls Ersatzhaft durchgesetzt werden kann. Das vom Mieter vorgebrachte Argument, dass er aus wirtschaftlichen Gründen zur Schließung des Ladenlokals gezwungen war, ließ das Oberlandesgericht Rostock nicht gelten. Hinsichtlich der insoweit aus dem Mietvertrag resultierenden Risikoverteilung stellt das Oberlandesgericht Rostock Folgendes fest:

„Für einen Wegfall der Betriebspflicht genügt es aber nicht, wenn das vom Mieter geführte Geschäft unrentabel ist, da die Erzielung von Gewinn in der Risikosphäre des Mieters liegt.“

Wann scheidet eine Vollstreckung gemäß § 888 ZPO aus?
Das Oberlandesgericht Rostock fasst jedoch auch knapp zusammen, wann eine Vollstreckung der Betriebspflicht gemäß § 888 ZPO ausscheidet. Dementsprechend scheidet eine Vollstreckung der Betriebspflicht gemäß § 888 ZPO aus, wenn der Mieter nachweisen kann, dass es ihm nicht mehr möglich ist Ware zu erlangen und er somit faktisch keine Möglichkeit mehr hat, den Geschäftsbetrieb aufrecht zu erhalten. Diesen Nachweis war der Mieter im vorliegenden Fall jedoch schuldig geblieben. Er hatte sich im Wesentlichen darauf beschränkt vorzutragen, dass die Fortführung des Geschäftsbetriebs wirtschaftliche sinnlos war. Dies ist aus den vorgenannten Gründen jedoch nicht ausreichend gewesen. Das Oberlandesgericht Rostock ist dem Mieter jedoch insofern entgegengekommen, als dass es das Zwangsgeld auf 2.000 € und die ersatzweise zu verhängen Zwangshaft auf 5 Tage festgesetzt hat.

Fazit
Wenn man das Urteil liest, stellt man sich allerdings die Frage, ob man bei einem Fall wie diesem wirklich die Betriebspflicht vollstrecken sollte. Denn es war wohl für den Vermieter erkennbar, dass bei diesem Einzelunternehmer, der nach dem Einstellen des Geschäftsbetriebs erkennbar keiner weiteren selbständigen Tätigkeit mehr nachging und zur Finanzierung seines Lebensunterhalt dann ein abhängiges Beschäftigungsverhältnis eingegangen ist, die Vollstreckung der Betriebspflicht ins Leere laufen wird. Allerdings zeigt das Urteil, dass der Vermieter zumindest gegenüber solventen Mietern wirtschaftlich sinnvoll auch im Wege einstweiligen Rechtsschutzes versuchen kann, die Betriebspflicht zeitnah durchzusetzen.

Inhaltlich ist dieser Beitrag zuletzt am 18.12.2016 bearbeitet worden.

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