Die arglistige Täuschung bei Haus- / Grundstückskaufverträgen

Die arglistige Täuschung bei Haus- / Grundstückskaufverträgen

Wie Ihnen sicherlich bekannt ist, müssen Haus-/Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden. Im Rahmen des Beurkundungsverfahrens hat der Notar den an dem Vertrag beteiligten Personen/Parteien den Text des Vertrages laut vorzulesen und gebenenfalls zu erläutern. Dies dient dem Zweck, die Parteien vor übereilten Entscheidungen bei wirtschaftlich tiefgreifenden Maßnahmen zu bewahren. Trotz der Tatsache, dass der Notar den Text des Vertrages vollständig vorliest, werden rechtlich nicht vorgebildete Personen häufig den Inhalt des vom Notars verlesenen Textes nicht vollständig erfassen und trotzdem keine Fragen zum Inhalt der einzelnen Klauseln stellen. Dass dies problematisch werden kann, zeigt ein vom Bundesgerichtshof ( Urteil vom 22. April 2016, Az.: V ZR 23/15 ) entschiedener Rechtsstreit.

Was war geschehen?
Der Beklagte (nachfolgend B genannt) stellte bei einem Internetportal ein zu verkaufendes Haus ein. Die Internetanzeige enthielt unter anderem den folgenden Text: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Unerwähnt ließ B jedoch, dass in das Haus in eine Außenwand eine vor 1999 errichtete Wand einer ehemaligen Scheune integriert wurde. Der notarielle Kaufvertrag, den B mit dem Käufer (nachfolgend K genannt) geschlossen hat, enthält hierzu keine Angaben. Er enthält jedoch einen umfassenden Haftungsausschluss.

Es ist zwischen den Parteien des Kaufvertrags streitig ob B wusste, dass in das Haus die vor 1999 errichtete Wand integriert wurde. Die vor dem Bundesgerichtshof mit dem Rechtsstreit befassten Instanzen haben diese Frage bisher nicht geklärt. Allerdings wurde durch ein Sachverständigengutachten geklärt, dass die Wand, die sowohl aus einem vor 1999, als auch aus einem 1999 und danach errichteten Teil besteht, u.a. schadensanfälliger ist.

Eine noatrielle Urkunde hat einen sehr hohen Beweiswert
Zunächst stellt der Bundesgerichtshof fest, dass die im Internet veröffentlichte Äußerung zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses nicht zu einem Bestandteil des Kaufvertrags geworden ist, da diese Äußerung nicht in die vom Notar errichtete Urkunde aufgenommen wurde und, weil der Kaufvertrag einen umfassenden Haftungsausschluss enthält. Dies führt nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs dazu, dass nur solche Äußerungen zum Bestandteil eines notariellen Kaufvertrages werden, die auch ihren Niederschlag in der vom Notar errichteten Vertragsurkunde gefunden haben. Etwaige vorher vom Verkäufer zum Kaufgegenstand gemachte Angaben haben dann „keine“ Relevanz mehr.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Verkäufer wusste, dass seine Angaben unrichtig sind und der Verkäufer trotzdem vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat. In diesem Fall greift der umfassende Haftungsausschluss nicht. Problematisch ist nur, dass der Käufer beweisen muss, dass der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat. Diesen Beweis wird der Käufer häufig nicht führen können.

Im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall, muss sich das Berufungsgericht erneut mit dem Rechtsstreit befassen und feststellen, ob B Kenntnis davon hatte, dass das Haus zumindest teilweise vor 1999 errichtet wurde und, ob diese Angabe geeignet war, die Kaufentscheidung von K bzw. Dritten unrechtmäßig zugunsten des B zu beeinflussen. Weiterhin wird das Berufungsgericht festzustellen haben, ob B bekannt war, dass die aus einem alten und einem neuen Teil bestehende Wand u.a. schadensanfälliger ist. Sollte dies der Fall sein, so könnte auch diesbezüglich ein arglistiges Verschweigen von B zulasten von K anzunehmen sein und einen Schadensersatzanspruch von K rechtfertigen.

Fazit
Der Rechtsstreit wäre allerdings unproblematischer für K gelaufen, wenn im notariellen Kaufvertrag die Aussage, dass das Haus erst ab 1999 errichtet wurde, aufgenommen worden wäre. Denn in diesem Fall hätte der Haftungsausschluss nichts daran geändert, dass diese Aussage zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden wäre und B wegen des Fehlens der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache dem K den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen gehabt hätte.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie, falls Sie ein Haus/Grundstück kaufen darauf achten, dass alle für Sie wichtigen, im Vorfeld des notariellen Vertragsschlusses vom Verkäufer getätigten Aussagen, auch zum Gegenstand des notariellen Kaufvertrags werden.

Zuletzt inhaltlich bearbeitet am 14.10.2016

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